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營改增建筑業房地產業征管業務知識問答

     

       1 試點納稅人發生應稅行為,在納入營改增試點之日前已繳納營業稅,營改增試點后因發生退款減除營業額的,應當如何申請退還?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,試點納稅人發生應稅行為,在納入營改增試點之日前已繳納營業稅,營改增試點后因發生退款減除營業額的,應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。


  2 試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的,應如何補繳?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定, 試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的,應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

   

  3 原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的,截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額,能否抵扣?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的,截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額,不得從銷售服務、無形資產或者不動產的銷項稅額中抵扣。


  4 一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務,能否選擇適用簡易計稅方法計稅?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

  以清包工方式提供建筑服務,是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。


  5 一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務,能否選擇適用簡易計稅方法計稅?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

  甲供工程,是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

   

  6 一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務,能否選擇適用簡易計稅方法計稅?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

  建筑工程老項目,是指:

   (1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

   (2)未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。


  7 試點納稅人跨縣(市)提供建筑服務應如何繳納增值稅?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務,適用一般 計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,按照2%的預征率在 建筑服務發生地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

  一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務,選擇適用簡易計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

  小規模納稅人跨縣(市)提供建筑服務,應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


  8 試點納稅人2016年5月1日后取得的不動產,其進項稅額應如何抵扣?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,適用一般計稅方法的試點納稅人,2016年5 月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第 一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

  取得不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產,不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

  融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物,其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。


  9 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產,能否選擇簡易計稅方法?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得 (不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5% 的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


  10 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產,能否選擇簡易計稅方法?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建 的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳 稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


  11 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產,應如何繳納增值稅?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得 (不含自建)的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原 價或者取得不動產時的作價后的余額,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


  12 一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產,應如何繳納增值稅?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的 不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預征率在不動產所在地預 繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


  13 小規模納稅人銷售不動產應如何繳納增值稅?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產 (不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額, 按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

  小規模納稅人銷售其自建的不動產,應以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

   

  14 房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,能否選擇適用簡易計稅方法計稅?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。


  15 房地產開發企業中的小規模納稅人,銷售自行開發的房地產項目,如何繳納增值稅?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,房地產開發企業中的小規模納稅人,銷售自行開發的房地產項目,按照5%的征收率計稅。


  16 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,如何預繳增值稅?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。


  17 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,能否選擇適用簡易計稅方法計稅?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,一般納稅人出租其2016年4月30日前取得 的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產, 應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


  18 其他個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房),如何預繳增值稅?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不 含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。


  19 個人出租住房,應如何計算應納稅額?

  答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,個人出租住房,應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。


  20 除了選擇簡易計稅方法的房地產老項目外,一般納稅人的房地產開發企業銷售開發的房地產項目,是否可以扣除受讓土地的價款?

  答: 根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房 地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。


  房地產老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

  因此,只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。



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